「不動産投資」は、比較的安定して収入が得られるイメージを持たれる方も多いかと思いますが、そもそも、どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。 ここでは、不動産投資をする際の「ローン」と「利回り」についてお伝えします。


不動産投資で借りるローンとは?
 ローンの種類にもいろいろありますが、不動産を購入する場合は、大きく
①住宅ローン
②事業用(アパート)ローン
の2つに分かれます。

 1つ目の「住宅ローン」は、自分が住む場合のみに適用されるものなので、不動産投資をする際には、2つ目の「事業用(アパート)ローン」となります。「住宅ローン」と「事業用(アパート)ローン」で異なる点はいくつかありますが、最大の違いは「金利」です。ローンを組む金融機関による場合もありますが、一般的には、「事業用(アパート)ローン」の方が金利が高くなります。借りる金利が高ければ、投資に対する影響度は大きくなってくるため、事前のシミュレーションが、非常に大切になってきます。
 また、借り入れができるかどうかについて、金融機関がチェックするポイントは、個人の資産状況の他に、物件の「担保力」「収益力」が非常に重要です。物件選びは抜かりなく、しっかりと判断しましょう。
利回りとは?
 投資をする上で、一番気になるのが「利回り」ですね。
つまり、「物件価格に対して、1年でどれくらいの利益を得られるか」を表したものです。

「利回り」と呼ばれるものには、
①「表面利回り」
②「実質利回り」
の2種類があります。

「表面利回り」は、家賃収入を物件価格で割ったもので、収益を簡単に把握でき、一般的によく使われています。 計算式で表すと、
となります。

 一方の「実質利回り」とは、経費を考慮した後の利回りのことです。実際に不動産を持つにあたっては、次のようなコストがかかってきます。
AとBをふまえて、実質的にはどれくらいの利益が得られるのかを計算するには、以下の計算式になります。 不動産投資の際には、「表面利回り」だけでなく、「実質利回り」で考えることがとても重要です。投資においては、常にこの実質利回りで考えておく必要があります。

まずは「予算」をしっかり決めよう!
 不動産のように、大きな買い物をする場合は、通常の買い物と比べて金銭感覚が狂いがち。普段であれば、1,000円、2,000円の値段を見比べて慎重に購入する人も、条件の良い物件を見ると、「高いほうが良いのでは・・」という気になって、100万円、200万円の差を感じにくくなってしまうことがあります。

 そうならないためには、自分であらかじめ、予算を決めておくことが大事。自分が購入できる・投資できる枠をしっかり考え、自分の予算にあった物件を選ぶことが重要です。

 感覚だけで物件を決めずに、しっかりと数字を見て、シミュレーションをしてから購入を考えましょう。


下山 千佳子
(株)住まいと保険と資産管理
不動産部門マネージャー

CFPファイナンシャルプランナー
1級ファイナンシャルプランニング技能士
宅地建物取引主任者・住宅ローンアドバイザー

■経歴
大手マンションデベロッパーにて約7年勤務。トータルな相談に450件以上応じるとともに、値付け・広告まで販売業務全般を担当。25歳の時にマンションを購入、これまでにマンション6件・戸建て3件に住んだ経験を持ち、不動産投資も実践している。2003年より、(株)住まいと保険と資産管理にて全国のFPのサポート業務を行う傍ら、個人のお客様のライフプラン・住宅購入等に関するFP相談業務や不動産仲介も継続的に行っている。

■監修
月刊「VISIO」 私でも買えますか?分譲マンション購入への道

■日本経済新聞
独立独歩のマネー学 持ち家・賃貸どう選ぶ コメント

■読売日本テレビ文化センター
講師「女性のための住まい購入講座」等