いろいろある投資の中のマンション投資
「投資」には、何を運用対象とするかによってさまざまな種類があります。株式、外貨、債券などの金融商品のほか、金などの現物に投資するものもあります。そして、最近はマンション投資も身近になっています。マンション投資の特徴としてよく言われるのが「生命保険代わりになる」「節税になる」「インフレ対策になる」の3つですが、その他にも次のような特徴があります。


売却のみでなく、所有している間にも収入を得られる。
マンション投資の場合は、マンションが値上がりして売却益を得るキャピタルゲインのほか、所有している間も賃料というインカムゲインを受け取れます。このインカムゲインが、他の投資に比べると投資額に対して大きい(利回りが高い)ので、安定的な収入を得やすくなっています。

借り入れしてできる唯一の投資(株式や投資信託は借り入れしてできない)
株式や投資信託など通常の投資は、投資にまわせる自己資金分までしか投資できません。一方で、マンション投資の場合にはそのマンションを担保にすることによって、比較的低い金利で投資資金を借入れすることができ、自己資金以上の投資がしやすいと言えます。


株式や外貨などは短期的な相場に左右されるが、マンション投資はそれほど左右されない
短期で大きく値が動くことがある株式投資や外貨投資などは、頻繁に相場のチェックが必要となります。一方、不動産相場は、日によって大きく相場が動くということがない点で、じっくり取り組むことに向いています。長期的にみれば不動産相場も下落することがありますが、当初の物件選びで立地や間取り等から、値が下がりにくいものを選ぶことにより、ある程度のリスク回避ができる、ファンダメンタルな要素が強い投資と言えます。


女性のライフプランとマンション投資
他の投資と異なる特徴を挙げてみましたが、女性にとってのマンション投資の魅力はなんといっても「お金を稼いでくるパートナー」を得ることができる点ではないでしょうか。

シングル女性の場合には、働き手はひとり。病気などで仕事を休み、その間の収入が途絶える心配もありますね。パートナーが居る場合でも、どちらかの収入が途絶えれば、世帯収入はダウンします。収入源は1つより2つ、2つより3つあった方が安心感は強いでしょう。自分自身が働いて収入を得られなくなっても、ある程度の収入が確保できるのは、マンション投資の大きな魅力です。健康面等以外にも、勤務先の倒産や、業績不振による収入減などもあり、将来的な収入の安定がよみにくいこれからの時代は、収入源を複数確保しておくことも、リスク管理の一つです。

さて、こうやって自分のライフプランにマンション投資を取り入れてみようと考える時、一つ大切なことがあります。マンション投資をするのであれば「自分で事業することと同じ」「自分がオーナーである」という心構えでのぞむことです。マンション投資は入居者の満足が安定収入の決め手。入居者あっての収入ですので、立地やお部屋の満足度など、投資対象や業者選びは自分がサービスを提供する側という視点で考えることが大切です。大変そうですが、これも他の投資にはないマンション投資の魅力といえるのではないでしょうか?

頭金はどのくらい必要?
マンション投資は、どのくらいの資金があれば始められるのか気になるところですね。物件を担保にすれば、全額を借入れして投資することも可能ですが、持ちだし(マイナス)が多いと、自分の生活を圧迫することになりかねません。少なくとも、持ち出しがない程度に抑えておくことが、マンション投資を継続できるコツと言えます。

たとえば、取得価格(諸費用含む)2,000万円、表面利回り5%、賃料収入の15%を経費とすると、実質の手取りは年間85万円。借入金の返済額がこの手取り以下になるようにするためには、どのくらいの頭金が必要になるでしょうか? この事例では、頭金が350万円でも30年返済にすれば、収支はマイナスになりません。ただし、空室リスクなども考えると、なるべく余裕をもちたいものです。800万円あれば20年返済でもマイナスにはならず、やはり、頭金は多ければ多いほど良いということがわかるでしょう。  物件の築年数などによって、利回りも返済期間もかわってきます。物件ごとに安全圏の借入額を試算し、必要になる頭金を検討してください。
高田晶子
株式会社マネーライフナビ取締役
ファイナンシャルプランナー(CFP(R))
一級FP技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
持ち味カードインストラクター

■経歴
住友信託銀行不動産部勤務、不動産コンサルティング会社を経て、1996年FPとして独立。
2001年より女性FP3人の共同事務所「マネーカウンセリングネットWealth」
2010年より株式会社マネーライフナビ取締役に就任。

■連載
オールアバウト「住宅ローン」ガイド
朝日新聞be 家計診断

■著書等
「住宅ローン」賢い人はこう借りる!
「マイホーム」賢い人はこうして買う! (いずれも共著、PHP研究所)
「住宅ローンアドバイザー」養成講座(住宅金融普及協会)『基礎コース』『応用コース』
テキストの企画、執筆